Nous prenons sous la loupe la durée de ton hypothèque. Tu découvres quelles sont les trois questions indispensables que tu dois te poser et quelle influence ta stratégie aura sur le coût de ton hypothèque.
Taux bas record sur les hypothèques à 10 ans
Combien de fois ces dernières années as-tu déjà lu ce titre dans les journaux? Plusieurs fois j’imagine et rien d’étonnant car depuis la crise financière de 2008-2009, l’évolution des taux n’a connu qu’une direction. Plus bas et encore plus bas. La presse et les conseillers en hypothèques te recommandaient systématiquement de fixer ton hypothèque à long terme car il était extrêmement improbable (pour ne pas dire impossible) que les taux baissent encore plus. Et en janvier 2015, l’impossible survient: le taux de référence du marché (le taux swap) à 10 ans passe lui aussi en zone négative.
La marge de la banque empêche les taux hypothécaires de passer en-dessous de zéro (jusqu’à aujourd’hui en tout cas, soyons prudents dans nos affirmations mais la plupart des contrats de prêt prévoient un taux plancher à zéro sur le Libor) mais quelques renards futés ont réussi à fixer leur hypothèque à 10 ans autour de 1% fin janvier avant que les banques ne revoient leur marge à la hausse (voir notre explication dans la rubrique Actualité). Nous n’allons pas nous attaquer à la question de savoir quel est le taux plancher, les planchers suisses peuvent lâcher depuis le 15 janvier 2015. Les marchés financiers sont imprévisibles.
Nous allons plutôt répondre à trois autres questions importantes dans cette quatrième étape:
Ta situation personnelle exclue-t-elle certaines durées pour ton hypothèque?
Quel est le taux d’intérêt maximal avant que les dépenses de ton logement ne pèsent trop lourd dans ton budget?
Quelle est la stratégie hypothécaire optimale dans notre quiz et quels enseignements en tires-tu?
La mauvaise question: qui a la meilleure boule de cristal?
Si tu as suivi les conseils de la presse ou des conseillers hypothécaires et fixé ton hypothèque à 10 ans à 3% ou plus, tu es loin d’être une exception. L’argument massue « les taux hypothécaires à long terme n’ont jamais été aussi bas et cela ne va pas durer longtemps » transpire le bon sens. Même à 2% le potentiel de baisse n’était pas complètement épuisé, même si les taux moyens, après avoir flirté avec les 1.5%, sont remontés en direction des 2%. Nous n’avons pas l’intention de te proposer une prévision de plus sur les taux. Nous voulons par contre te montrer à quel point la décision sur la durée de ton hypothèque est importante. Elle ne doit pas être prise à la légère.
Les prévisions financières ont un point commun avec les prévisions du temps (la météo): plus l’horizon temporel est éloigné, moins les prévisions sont fiables. Des vents qui tournent, et un front froid venant du nord vient changer la donne. L’effet de l’incertitude liée au futur a une conséquence directe sur les taux hypothécaires: en règle générale plus tu désires les fixer à long terme, plus le taux sera élevé. C’est le prix à payer pour avoir la certitude de payer ce taux sur une durée très longue. Tu réduis considérablement ton exposition à une hausse des taux d’intérêt et en échange, tu dois payer une prime. Nous en reparlerons dans le quiz. En tant que propriétaire, tu connais déjà ce type de sécurité: tu souscris une assurance contre le risque d’incendie et paies une prime annuelle pour être couvert contre ce risque.
Avant de passer à l’optimisation de la durée
Comme tu vas le découvrir grâce à notre quiz, il existe un potentiel d’économies substantiel dans le choix de la bonne stratégie hypothécaire. Mais avant de résoudre cette énigme, tu dois te poser deux questions essentielles qui peuvent réduire le spectre de durées à ta disposition:
Question 1: Ta situation personnelle exclue-t-elle certaines durées pour ton hypothèque?
Non seulement chaque situation personnelle est différente des autres, mais la tranche de vie dans laquelle tu te trouves joue un rôle prépondérant. Tiens compte de ces influences et détermine pour combien de temps ou sur quelle durée tu veux être lié à ton hypothèque. En cas de vente (forcée) de ton bien immobilier, mieux vaut ne pas avoir de contrat hypothécaire de longue durée. La rupture du contrat te coûtera très cher dans la plupart des cas (voir le quatrième « C » dans l’Etape 3). La pénalité de sortie peut représenter plusieurs dizaines de milliers de francs (elle peut par exemple représenter l’entier des intérêts dus jusqu’à l’échéance de l’hypothèque; 6 ans de durée restante à un taux fixe de 3% = 18% du montant total de ton hypothèque). On distingue deux types de causes lors d’une vente d’un bien immobilier. D’une part les causes prévues ou planifiées comme le début de la retraite et le désir des propriétaires de remettre dans un proche avenir la maison à leurs enfants. Et les causes imprévues d’autre part comme une perte d’emploi nécessitant un déménagement pour son nouveau travail ou alors un divorce qui précarise la situation des anciens époux. Dans l’Etape 5, nous allons t’aider à gérer au mieux ces fortes turbulences afin d’en éviter les pires conséquences. Que la vente de ton bien immobilier soit planifiée ou forcée, il est important de passer en revue ces questions et d’en estimer les conséquences avant de choisir la durée de ton hypothèque. Même si j’espère de tout cœur que tu n’auras jamais à assister à la vente forcée de ton logement. La probabilité qu’un de ces événements te touche directement est très subjective, nous allons donc laisser notre boule de cristal au placard une fois encore. A toi cependant d’estimer quelles seraient les conséquences financières le cas échéant et ce que cela implique pour ta stratégie hypothécaire. Tu es mieux placé que ton banquier ou ton conseiller hypothécaire pour répondre à cette question. Tu es donc le seul à pouvoir le faire.
Une vente forcée signifie souvent une concession importante sur le prix de vente du bien en question (10-20%), à quoi vient se rajouter la pénalité de sortie du contrat hypothécaire. Pour une maison de 800’000 francs vendue 10% en-dessous de sa valeur de marché, le manque à gagner est de 80’000 francs. Viennent s’y rajouter les coûts de sortie de l’hypothèque de 500’000 francs (durée restante de 6 ans à 3% = 18%) soit 90’000 francs. Les fonds propres du ménage à hauteur de 300’000 francs ont fondu de moitié.)
Question 2: Quel est le taux d’intérêt maximal avant que les dépenses de ton logement ne pèsent trop lourd dans ton budget?
Dans notre Etape 1, ton hypothèque a passé le Test d’Anti-Fragilité. Le test avait pour but de trouver ton talon d’Achille. Le deuxième test (Test d’Anti-Fragilité #2) répondait à la question de savoir si les dépenses de ton logement ne pesaient pas trop lourd dans le budget du ménage.
Nous allons ouvrir à nouveau outil Excel et déplacer la Pierre de curling #7 (La charge d’intérêts). Note à partir de quel taux d’intérêt tu ne passes plus le Test d’Anti-Fragilité #2. Lorsque la couleur passe du jaune au rouge (voir notre illustration), cela signifie que les dépenses de ton logement pèsent plus de 30% des revenus stables de ton ménage. Il s’agit là du seuil de dépenses de logement que tu ne devrais pas dépasser.
Si les taux hypothécaires grimpent au-dessus de ce taux critique, tu as un fort risque de ne plus pouvoir honorer tes paiements d’intérêts. Plus ce taux critique est bas (taux hypothécaire en %), plus tu as d’incitation à fixer dès aujourd’hui ton taux hypothécaire sur une longue durée. Dans l’environnement de taux bas actuel (mi-avril 2015), tu as de fortes chances de pouvoir le faire en-dessous de ton seuil critique. Il y a quelques années, le taux hypothécaire à 10 ans était encore supérieur à 4%.
La Question 1 te rend attentif au risque de fixer ton hypothèque sur une longue durée alors que ta situation personnelle ne le justifie pas. Elle te permet d’estimer quelles seraient les conséquences financières en cas de vente (forcée ou non) de ton bien immobilier. Une fixation à long terme comporte donc des risques.
La Question 2 te rend attentif aux risques liés à une hausse des taux d’intérêt. Une fixation à long terme permet cette fois-ci de réduire ton risque.
Je t’entends murmurer cher Collègue Hypothécaire : « Alors, ordre, contre-ordre et désordre? Pourquoi faire simple quand on peut compliquer? ». Il est probable que l’un des risques soit plus important pour toi que l’autre. Le retraité qui va bientôt remettre sa maison doit choisir une durée courte. Si tu possèdes un objet de rendement locatif, c’est la fixation du taux d’intérêt à long terme qui t’importe. Et si les risques devaient s’équilibrer, alors tu choisiras une hypothèque de durée moyenne (3 à 7 ans). Quoi qu’il en soit, tu es déjà dans une bien meilleure position car tu as pris conscience de ces risques et tu peux désormais estimer les conséquences financières du choix de la durée de ton hypothèque.
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Hypo-Quiz: à Toi de résoudre l’énigme…
A l’aide des questions 1 et 2, tu viens de définir le spectre de durées possibles de ton hypothèque. La prochaine étape consiste à optimiser ta stratégie hypothécaire à l’intérieur de cette fourchette. Pour illustrer la durée optimale de ton hypothèque, nous t’invitons à résoudre l’énigme suivante. Tu vas refinancer ton bien immobilier sur une période de 10 ans et rien dans ta situation personnelle ne t’empêche d’aller sur une durée aussi longue. Tu commences par te renseigner sur les conditions actuelles sur le marché hypothécaire en comparant diverses offres bancaires sur www.comparis.ch. Dans l’exemple ci-dessous, j’ai relevé pour toi les taux actuels à 3, 5, 7 et 10 ans de trois institutions financières parmi les plus connues. Notre quiz consiste à trouver la stratégie hypothécaire qui réduira au maximum la charge d’intérêt sur toute la période de 10 ans. Tu peux évidemment faire jouer la concurrence entre les institutions financières.
Source: www.comparis.ch Taux hypothécaires Canton de FR, Rapport prêt/valeur 80%, 19.04.15
Afin de simplifier notre quiz, tu n’as que 4 stratégies à disposition:
- Tu empruntes dès aujourd’hui à taux fixe pour une durée totale de 10 ans
- Tu empruntes dès aujourd’hui à taux fixe pour une durée de 7 ans et après 7 ans tu empruntes à taux fixe pour 3 ans
- Tu empruntes dès aujourd’hui à taux fixe pour une durée de 5 ans et après 5 ans tu empruntes à taux fixe pour 5 ans
- Tu empruntes dès aujourd’hui à taux fixe pour une durée de 3 ans et après 3 ans tu empruntes à taux fixe pour 7 ans.
Question 3: Quelle est la stratégie hypothécaire optimale dans notre quiz et quels enseignements en tires-tu?
Quelle est ta réponse à cette question? Tu trouveras les explications et notre réponse dans notre Vidéo YouTube.
Ton outil Excel pour faire tes propres simulations
Te souviens-tu de nos 3 leviers dans l’Etape 2? Le levier le plus long était le Timing et il est étroitement lié à la stratégie hypothécaire que tu choisis. La stratégie a beaucoup plus de potentiel d’économies que le choix du prêteur (le fait de pouvoir faire jouer la concurrence) et la négociation avec la banque. Ton outil Excel de l’Etape 4 te montrera quelles économies tu peux réaliser en choisissant la bonne stratégie.
Comme le démontre notre Quiz, le choix de la stratégie hypothécaire n’est pas un choix du type « je gagne à tous les coups ». La décision idéale dépend de deux facteurs:
- l’évolution des taux hypothécaires (qui est incertaine aujourd’hui) et
- le surcoût que tu paies si tu choisis de fixer ton taux hypothécaire sur des durées longues par rapport aux durées courtes. Une durée longue réduit ton exposition au risque de taux. Le surcoût peut être calculé aujourd’hui déjà en comparant les taux offerts sur diverses durées, p.ex. 10 ans contre 5 ans.
En règle générale, plus la durée que tu choisis est longue, plus le surcoût pour la réduction du risque de taux sera élevé. Ton outil Excel te permet de comparer les conditions de trois institutions financières entre elles et également de comparer les offres d’un même institut bancaire sur des durées différentes (tu peux en extraire le surcoût). Tu peux jouer avec les pierres de curling pour simuler divers scénarios de taux d’intérêt et l’outil te dira immédiatement quelle est la durée optimale de ton hypothèque pour chacun de ces scénarios (elle apparaît en vert et elle te donne la charge d’intérêt totale sur la période de 10 ans).
Le but de cette étape est de t’aider à mettre en place une stratégie hypothécaire optimale et de te montrer le potentiel d’économies réalisable si tu choisis de la bonne stratégie et la bonne durée. Nous te donnons rendez-vous à l’Etape 7 pour approfondir le sujet.
Voici le résumé de nos réflexions de l’Etape 4:
Question 1: Les raisons personnelles qui pourraient conduire à une vente (forcée ou non) de ton bien immobilier sont nombreuses. Une fixation du taux à long terme comporte un risque financier important (plusieurs dizaines de milliers de francs) en cas de rupture anticipée du contrat de prêt hypothécaire
Question 2: Le Test d’Anti-Fragilité #2 te permet de connaître précisément le niveau de taux critique à partir duquel tes dépenses de logement pèseront très (ou trop) lourd dans le budget du ménage. Plus ce niveau critique est bas, plus tu chercheras à réduire rapidement ton risque de taux en le fixant sur une durée longue
Question 3: Notre Hypo-Quiz a démontré qu’il n’existe pas de durée optimale qui serait préférable aux autres dans tous les cas. La durée optimale dépend de l’évolution des taux d’intérêt et du surcoût à payer pour les durées plus longues. Ta tolérance au risque et les divers scénarios de taux que tu as analysés te guideront dans ton choix.
Une bonne boussole t’indique les 4 points cardinaux. Voici la quatrième réflexion qui peut t’éviter beaucoup de frustration lors du renouvellement de ton hypothèque.
Question 4: Est-ce qu’il vaut la peine de réduire son risque de taux en répartissant son hypothèque sur plusieurs durées (une tranche à 5 ans, l’autre à 10 ans)?
Ton « conseiller hypothécaire » va probablement te suggérer de le faire, mais pas toujours pour les bonnes raisons. L’argument de la répartition du risque de refixation du taux sur deux échéances au lieu d’une n’est pas complètement dénué de sens et il ne peut pas être balayé d’un revers de main. Tu dois cependant considérer deux éléments qui réduisent considérablement l’avantage que tu as avec deux tranches au lieu d’une.
Le gros désavantage d’avoir deux tranches hypothécaires est qu’il t’oblige à refinancer la première tranche arrivant à échéance auprès de ton prêteur actuel et ainsi de suite. Tu ne pourras pas passer à la concurrence, même si leurs conditions sont beaucoup plus attractives. Ton prêteur actuel te tient en laisse par les cédules hypothécaires qu’il détient sur ton immeuble tant que tu n’as pas remboursé l’entier de ton emprunt. Il ne va pas les céder ou les partager avec un concurrent. Tu dois être conscient des conséquences lorsque ton « conseiller hypothécaire » t’invitera à panacher tes échéances. Tu ne pourras plus faire jouer la concurrence et tu te priveras d’un levier important pour obtenir le taux le plus bas (le Levier #2 de notre Etape 2).
La quasi-totalité des banques te permettent de refinancer ton hypothèque une année (voire deux) avant son échéance. On appelle cela une hypothèque « Forward », c’est-à-dire avec un départ différé. Cela signifie que tu n’as pas à attendre le jour de l’échéance pour savoir à quel taux tu peux fixer ton hypothèque. Tu as entre une année et deux ans pour trouver le bon Timing (le Levier #1 de notre Etape 2).
Ces deux éléments réduisent considérablement l’attrait de répartir le montant de ton hypothèque sur deux ou trois tranches au lieu d’une seule. Tu garderas les coudées franches avec une seule tranche et tu n’auras pas à payer une lourde pénalité de sortie si tu décides de passer quand même à la concurrence.
Si tu veux absolument deux tranches, assure-toi d’aligner l’échéance de ta première tranche (p.ex. 5 ans) sur l’échéance de la deuxième (p.ex. 10 ans) lors de son renouvellement: tranche #1 à 5 ans (2015-2020 puis renouvelée pour 5 ans 2020-2025), tranche #2 à 10 ans (2015-2025). Tu pourras ainsi faire jouer la concurrence après 10 ans. Peut-être que ta personne de confiance sera passée à la concurrence. Une chose est sûre: il est frustrant d’avoir une offre 0.25% meilleur marché mais de ne pas pouvoir en profiter.
Dans l’Etape 5, nous allons passer en revue les principales turbulences qui peuvent dans le pire des cas conduire à une vente forcée de ton bien immobilier. Nous allons t’aider à les anticiper et les gérer au mieux afin d’en éviter les pires conséquences. Si HypoPilot t’intéresse, tu peux nous suivre sur Facebook ou Twitter.
Hypothécairement Tiens,
R o b e r t & M i c h a e l
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