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Etappe 5: Die grösste Gefahr für Eigenheimbesitzer

In dieser Etappe fliegen wir mitten durch ein Sturmtief und thematisieren Risiken, die für Eigenheimbesitzer Turbulenzen verursachen können. Wir helfen Dir erstens, wie Du Dich vor den Gefahren besser schützen kannst und zweitens, was Du bei einer allfälligen Krisenbewältigung tun kannst.

Repariere das Dach, wenn die Sonne scheint
In der letzten Etappe haben wir Dir gezeigt, dass die Laufzeit Deiner Hypothek eine grosse Rolle beim Risikomanagement spielt. So kannst Du mit einer längeren Laufzeit Dein Zinsänderungsrisiko minimieren, dafür zahlst Du jedoch meist einen höheren Zinssatz. Doch neben der Gefahr eines Zinsanstieges führt der Besitz eines Eigenheimes noch weitere Risiken mit sich. Erwartest Du jetzt eine Liste mit weiteren potentiellen Turbulenzen? Wir wollen nicht schwarzmalen und Dich mit zig Horrorszenarien erschrecken. Es geht uns aber darum, dass Du Dich mit den wichtigsten Risiken beschäftigst und wir Dir zeigen, was Du präventiv dagegen unternehmen kannst. Das Prinzip Hoffnung, dass ausgerechnet Du von allen Schicksalsschlägen gefeit bist, ist aus unserer Sicht eine schlechte Strategie. Lassen wir uns von den Worten von John F. Kennedy inspirieren: „Die beste Zeit, das Dach zu reparieren, ist, wenn die Sonne scheint!“ Also klettern wir nun auf Dein Dach und machen eine Bestandsaufnahme…

…damit wir in der fünften Etappe eine Antwort auf folgende drei Fragestellungen finden:

Welches sind die drei grössten Risiken in Deiner Altersklasse und welches sind drei generelle Risiken für Eigenheimbesitzer?

Wie kannst Du Dich präventiv vor diesen Gefahren schützen und was unternimmst Du im schlimmsten Fall zur Krisenbewältigung?

Wieso führt der Lebensstil der heutigen Generation Y zu einem weiteren potentiellen Risiko für alle Eigenheimbesitzer?

Die drei Risiken für die unter 60-Jährigen 
Finanzielle Verluste werden in erster Linie mit schlechten Investitionen oder Finanzgeschäften an der Börse assoziiert. Doch das Westschweizer Wirtschaftsmagazin „Bilan“ thematisiert in einer Frühjahrsausgabe 2015 jene Risiken, welche schwerwiegendere Auswirkungen auf Deine Finanzen haben als die letzte Finanzkrise 2008/2009.

Den grössten finanziellen Schaden bei Herr und Frau Schweizer – und somit unsere
erste Turbulenz – richten nämlich nicht die Börsen, sondern die Scheidungen an. Sowohl die Wahrscheinlichkeit (in gewissen Kantonen beträgt die Scheidungsrate über 50%) als auch deren Auswirkungen, sind für die meisten Ex-Ehepartner verheerend. Das Ausmass des finanziellen Schadens führt nicht selten zu einer Lage, welche die Wohnsituation drastisch verändert. So müssen Eigenheime oft verkauft werden oder es wohnt nur noch ein Ex-Partner alleine darin und der andere muss sich eine neue Unterkunft suchen. Hinzu kommt, dass der Schaden meist endgültig ist (im Gegensatz zu einem Verlust an der Börse, wo sich bei einer Erholung der
Schaden wieder normalisieren kann). Kurzum bedeutet eine Scheidung oft einen dauerhaften finanziellen Schaden: Pensionskasse, Anwaltskosten (welche sich bei einer komplizierten Ehe auf mehrere 10’000 Franken summieren können), steigende Lebensunterhaltskosten (welche sich locker verdoppeln können, in erster Linie durch neue Wohnkosten, aber auch Versicherungen, Verpflegung oder Mobilität), Unterhaltszahlungen und so weiter und so fort… Eine Scheidung ist ein riesiges
finanzielles und emotionales Drama, aber oft gibt es leider keine Alternative. Lese hier mehr über Prävention und Krisenmanagement zum Thema Scheidung.

Die zweite grosse Gefahr ist der Verlust des Arbeitsplatzes und dem dadurch folgenden Wegfall des Einkommens. Bis auf wenige Ausnahmen ist die Arbeitsplatzsicherheit in der Schweiz heutzutage vorbei. Erst recht seit der Aufhebung der Kursuntergrenze gegenüber dem Euro bei 1.20 Franken. Die kurz- und mittelfristigen Herausforderungen für Unternehmen sind durch die globalisierte Wirtschaft und den dadurch entstandenen Preisdruck real. Oft sind die ersten Leidtragenden von Spar- und Effizienzprogrammen die Angestellten selber. Lese hier mehr über Prävention und Krisenmanagement zum Thema Arbeitsplatzverlust.

Das dritte Risiko hängt mit einem forcierten Umzug zusammen. Angenommen, Du hast einen neuen Job angefangen und stellst fest, der Arbeitsweg ist viel zu lang oder Dein bisheriger Arbeitsplatz wird an einen neuen Ort verlagert – über 100km weit weg. Falls Du nicht einen neuen Job suchen willst, dann stehst Du zwangsweise vor einer schwierigen Wahl. Entweder Du fügst Dich der neuen Situation und arrangierst Dich mit dem langen Arbeitsweg oder Du bereitest Deinen Umzug vor und suchst Dir einen neuen Wohnort in der Nähe Deines neuen Arbeitsplatzes. Keine leichte Entscheidung, oder? Lese hier mehr über Prävention und Krisenmanagement zum Thema forcierter Umzug.

Die drei Risiken für die über 60-Jährigen
Zuerst die gute Nachricht: 80 ist das neue 60! Dies hat eine UBS-Studie festgestellt, denn mit dem medizinischen Fortschritt und der Automatisierung bestimmter Berufe hat die Lebenserwartung in jedem der letzten Jahrzehnten um zirka ein Jahr zugenommen. Ein weibliches Neugeborenes in der Schweiz hat heute eine Lebenserwartung von 85 Jahren, bei den Männern liegt die Lebenserwartung bei rund 81 Jahren. Nicht nur, dass die Menschen länger leben, sie sind auch länger gesund und deshalb wollen auch viele von ihnen länger in ihrem vertrauten Heim leben. Es ist heutzutage nicht ungewöhnlich, dass man bis 90 oder sogar noch länger im eigenen Haushalt lebt, auch wenn dies Pflege und gewissen Anpassungen bedarf. Die neuen Umstände und Lebensgewohnheiten machen es unabdingbar, sich früh genug Gedanken zu machen, ob und wie lange man auch nach der Pension noch in seinem Eigenheim leben will. Reflektiere deshalb folgende Punkte:

  • Ist Dein Eigenheim, falls die Kinder weggehen oder seit die Kinder weg sind, zu gross oder aufwendig für Dich?
  • Muss ich eine Lösung für die Wartung des Eigenheimes suchen oder kann ich das Haus oder die Wohnung selber (ohne die Hilfe von den Kindern beziehungsweise den Grosskindern) unterhalten?
  • Wie sieht die Wohnsituation aus, wenn sich meine Bewegungsfähigkeit oder jene meines Lebenspartners einschränkt?

Diese Fragen und viele weitere kannst nur Du für Dich selber beantworten. Für jedes Individuum gibt es andere kritische Fragen und jede Lebenssituation unterscheidet sich von der des Nachbarn. Halte stets eine Lösung zu den Fragen bereit, damit unangenehme Überraschungen vermieden werden können.

Die erste Turbulenz Deines Eigenheimes betrifft die Übertragung eines Vermögenswertes auf die nächste Generation. Die Nachfolgeregelung in einem Unternehmen ist eine sehr schwerwiegende Entscheidung bezüglich der langfristigen Nachhaltigkeit, dasselbe gilt auch für die Übertragung des Eigenheimes. Sich früh mit der Nachfolge (wer will später das Haus oder die Wohnung übernehmen) und mit der gerechten Übergabe (wie wird das Haus oder die Wohnung übergeben, so dass alle Kinder etwas davon haben) auseinanderzusetzten, ist eine zentrale Frage rund um die Übertragung von Vermögenswerten. Lese hier mehr über Prävention und Krisenmanagement zum Thema Nachfolgeplanung.

Der zweite Gefahrenherd steht im Zusammenhang mit Familienstreitigkeiten. Die Harmonie, der Zusammenhalt und der Frieden in einer Familie können auf dem Spiel stehen, wenn es über finanzielle und rechtliche Aspekte geht. Die Frage, ob das Erbe fair verteilt ist, führt oft zu grossen Diskussionen, denn mögliche verborgene Enttäuschungen, Groll oder Eifersucht zwischen den Geschwistern können so an die Oberfläche geraten. Ein Erbe kann der Auslöser sein, welcher das Fass zum überlaufen bringt und kann sogar das wahre Gesicht mancher Menschen offenbaren. Jeder von uns hat schon von einer Familie gehört, die sich nach dem Tod des Patriarchen zerstritten hat. Unabhängig von der Höhe der Vermögenswerte (oder sogar bei Schulden), die Anzahl der Fälle von Streitigkeiten häufen sich immer mehr. Der schmerzhafte Verlust einer nahestehenden Person führt zwangsläufig zu einer emotionalen Belastung für alle Beteiligten. Dieser Faktor erschwert eine objektive Beurteilung der Verteilung des Erbes. Lese hier mehr über Prävention und Krisenmanagement zum Thema Familienstreitigkeiten.

Das dritte Risiko liegt darin, wenn Du – bereits im Ruhestand oder im Arbeitsverhältnis über 60 Jahren – Deine Hypothek refinanzieren musst. Trotz unseres Wohlfahrtssystem mit den drei Säulen reicht das Ersparte und das Einkommen nicht bei allen aus, um das Eigenheim einmal ohne Hypothek zu besitzen. Für andere gibt es steuerliche Überlegungen, weshalb sie ihr Eigenheim auch nach 60 Jahren noch mit einer Hypothek (re-)finanzieren wollen. Doch denk daran, mit der Pensionierung fällt auch ein Teil Deines Haushaltseinkommens weg. Falls Du es nicht bereits gemacht hast, simuliere mit Hilfe unseres Anti-Zerbrechlichkeitstests der ersten Etappe Deine neue Situation mit dem adaptierten Haushaltseinkommen, um die Auswirkungen des Rückganges zu quantifizieren. Der AF-Test #2 hilft Dir Deine Schuldnerqualität einzuschätzen: Bist du im grünen Bereich, sollte die Bank keine grossen Schwierigkeiten machen, Deine Hypothek zu refinanzieren. In der orangen Zone wird es schwieriger und in dem roten Bereich riskierst du eine Ablehnung der Bank. Lese hier mehr über Prävention und Krisenmanagement zum Thema Hypothek refinanzieren.

Die drei generellen Risiken für alle Eigenheimbesitzer
Unabhängig von Deinem Alter gibt es weitere Turbulenzen die bei Immobilienbesitzer auftauchen können. Wir werden jetzt nicht auf alle tiefer eingehen, doch es ist wichtig, dass man sich den wichtigsten Risiken bewusst wird. Falls Du weitere Risiken siehst oder es Herausforderungen gibt, die Du am eigenen Leib erfahren hast, dann teile diese doch mit uns und Deinen Hypothekar-Kollegen. Wenn Du sogar helfen kannst, diese Risiken zu minimieren oder ein Tipp zum Krisenmanagement hast, dann profitieren alle Kollegen davon. Bingo!

Turbulenz Nummer 1 ist der Tod des Ehe- oder Lebenspartners, eine schwere Krankheit sowie Invalidität. Diese Schicksalsschläge gehören neben einer Scheidung zu den emotional härtesten. Neben den schwierigen Zeiten kommen Herausforderungen auf einen zu, welche sich niemand für sich oder andere wünscht. Trotzdem sollte man sich die Frage stellen: „Was würde mit dem Eigenheim geschehen, wenn eines dieser einschneidenden Erlebnisse mir oder meinem Lebenspartner zustösst?“ Die Antwort ist sehr unterschiedlich und auch abhängig von den Kindern, von dem Job, von dem finanziellen Verhältnis, den Versicherungen und so weiter. Nimm Dir Zeit, einmal über diese Frage nachzudenken – als eine Art Notfallplan. Zögere nicht eine vertrauenswürdige Person, die sich in einem dieser Bereiche auskennt zu fragen und erkenne die Achillesverse Deiner jetzigen Situation. Ein solch schlimmer Schicksalsschlag sollte Dein Leben nicht noch schwerer machen, als es sonst schon wird! Lese hier mehr über Prävention und Krisenmanagement zum Thema Schicksalsschläge.

Nachbarschaftsstreitigkeiten können einem das traute Heim schnell zur Hölle machen und sind das zweite Gefahrenpotential. Sei es der Rasenmäher des Nachbarn, Schreie der Kinder, die Haustiere oder üble Gerüche. Die Liste könnte unendlich weitergeführt werden und findet sogar Anwendung in Deutschen Fernsehsendungen. Frieden mit dem Nachbar und im Quartier ist keine Selbstverständlichkeit, aber wichtig für das persönliche Wohlbefinden. So ist es hilfreich, wenn auch Du etwas für die Nachbarschaft und das Zusammenleben im Quartier beiträgst. Ein offener Dialog und Probleme anzusprechen gehört zum Zusammenleben dazu, ebenso wie bei Unstimmigkeiten einen gut schweizerischen Kompromiss zu finden. Lese hier mehr über Prävention und Krisenmanagement zum Thema Nachbarschaftsstreitigkeiten.

Ein dritter Risikofaktor ist eine potentielle Immobilienblase. Die letzte Immobilienkrise in der Schweiz stammt aus den frühen neunziger Jahren (bereits über 20 Jahre her) und ist bei vielen schon vergessen?! Es gibt ein Sprichwort das besagt, auf sieben fette Jahre folgen sieben Jahre der Durststrecke. Seit der letzten Immobilienkrise kennen die Immobilienpreise aber nur eine Richtung: nach oben. Das renommierte Wirtschaftsblatt „The Economist“ hat hierzu eine interessante interaktive Grafik erstellt. Spiele selber mit der Grafik und bilde Dir eine Meinung zur möglichen Entwicklung der Immobilienpreise sowie deren Nachhaltigkeit. Die Grafik zeigt nämlich schön auf, wie sich Blasen bilden und was für Auswirkungen es hat, wenn sie platzen (Durchschnittspreise in Irland -50%, Spanien -40% und USA -40%). Doch wie werden sich die Immobilienpreise in der Schweiz entwickeln, wirst Du uns nun fragen. Auch dafür haben wir keine Kristallkugel, doch was Du wissen solltest: Zwischen 1990 und 1997 verringerten sich die Durchschnittspreise um 20% für Wohnungen und 24% für Eigentumshäuser. Du kannst auch die steigenden Preise in der Schweiz und Kanada mit unseren Nachbarn Italien und Frankreich vergleichen, wo die Preise in den letzten Jahren am sinken sind. Hast Du dich jemals gefragt, woher die Vorschrift mit den minimalen 20% Eigenmittel für die Hypothek kommt? Ein solcher Preiszerfall wie in den neunziger Jahren frisst bei vielen Hypothekarschuldnern das ganze Eigenkapital auf, was zu einer Nachschussforderung der Banken führen kann. Schlimmstenfalls muss sogar Dein Eigenheim notverkauft werden, wenn die benötigten Eigenmittel nicht mehr bereitgestellt werden können. In einigen Regionen waren die Preisrückgänge in der letzten Krise bei bis zu 40%. Wärst Du darauf vorbereitet, falls sich die Geschichte wiederholen sollte? Im Anti-Fragilitätstest #3 findest Du übrigens die Antwort auf diese Frage. Wir raten Dir, sei immer auf einen Wertzerfall vorbereitet und halte genügend Reserven, so dass Du nicht zu einem Notverkauf in der dümmsten möglichen Situation gezwungen wirst. Lese hier mehr über Prävention und Krisenmanagement zum Thema Immobilienblase.

Der Lebensstil der Generation Y und die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Während einem Mittagessen mit einem Bankdirektor teilte dieser uns mit, seine grösste Sorge für die Zukunft gelte dem Immobilienmarkt. Seine Befürchtungen gründen aber nicht auf steigenden Zinsen, Arbeitslosigkeit oder Scheidung. Er sagte uns, es sei der Mangel an Interesse der jungen Generationen für Immobilien. Seine Worte regen zum Reflektieren an. Tatsächlich gibt es einige Warnsignale, die das Desinteresse der neuen Generation Y untermauern:

  • Junge Menschen werden immer mobiler, studieren häufiger und es ist nicht ungewöhnlich, dass sie sich einige Monate, wenn nicht Jahre im Ausland (weiter-)bilden oder noch im fortgeschrittenen Alter die Welt erkunden.
  • Sie haben ihr Büro, ihre Bibliothek oder ihre Musiksammlung jeden Tag mit ihrem Smartphone oder dem Laptop dabei.
  • Wenn sie eine Unterkunft brauchen, rufen sie bei den Eltern an, machen Couchsurfing oder schauen bei Airbnb, wo sie eine günstige Bleibe auf Zeit finden. Vielleicht ist auch ein WG-Zimmer zur Untermiete frei, von einem Freund der für ein paar Monate verreist ist.
  • Junge Leute verzichten oft auf ein Auto. Nutzen ihr GA/Gleis 7, Uber oder Mobility und sparen sich teure Amortisationen, Steuern und Versicherungskosten für das selten benötigte Auto.
  • Die heutigen wirtschaftlich schwierigen Bedingungen drängen viele in schlecht bezahlte Praktika und verzögern den Einstieg in das echte Berufsleben und damit den Prozess des Vermögensaufbaus. Die finanzielle Unabhängigkeit wird dadurch um Jahre hinausgezögert.
  • Im Industriezeitalter konnten die Baby-Boomer die ganze Karriere in einem Unternehmen verbringen mit hoher Arbeitsplatzsicherheit und einer quasi Lohnerhöhungsgarantie. Heute ist der Druck zur Anpassungsfähigkeit und Agilität wesentlich grösser. So sind junge Menschen häufiger gezwungen, der Karriere wegen den Wohnort zu wechseln.

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Doch wieso soll dieses Desinteresse die grösste Gefahr für den hiesigen Immobilienmarkt sein? Die Jungen von heute sind mobil und finanziell anders aufgestellt als die Generation vor ihnen. Der Lebensstil und die finanziellen Verhältnisse erlauben es ihnen viel weniger, sich für das Eigenheim zu interessieren – geschweige denn eines zu besitzen. Dies ist ein grosses Risiko für den Werterhalt der Immobilien, denn wenn das Angebot die Nachfrage deutlich übersteigt, dann werden die Preise zwangsläufig sinken.

Das Fazit der Etappe 5 lässt sich kurz und bündig zusammenfassen. Wie sagt man so schön, Prävention ist die beste Medizin. Obschon wir versucht haben Dir mit dem Krisenmanagement ein Heilmittel zur Verfügung zu stellen, raten wir Dir für all die Risiken einen Notfallplan zu haben und die nötigen Vorkehrungen zu treffen. So hast Du das Dach bestmöglich repariert, bevor die Sonne nicht mehr scheint.

In der nächsten Etappe unseres Konzeptes H360 geht es um die Hypothekenmarge. Weisst Du, was Dein Hypothekargeber an Dir verdient? Wenn nicht, dann lohnt es sich weiterzulesen…


Deine Hypothekar-Kollegen
M i c h a e l  &  R o b e r t
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PS : Erzähle uns Deine Geschichte über Deine Turbulenzen und wie Du den Schaden begrenzen konntest.

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