Etappe 6: Entlarve die Hypothekenmarge

In dieser letzten Etappe vertiefen wir das Thema Hypothekarzinssatz und mit Hilfe eines Excel-Tools entlarven für Dich die Marge Deines Hypothekaranbieters. Dies hilft Dir bei der Verhandlung des Satzes und bei der Wahl der optimalen Laufzeit.

„Tiefer können wir bei Ihrem Hypothekarsatz wirklich nicht mehr gehen…
…denn schon bei diesem Hypothekarzinssatz verdienen wir fast keine Marge mehr“, so tönt es aus dem Mund Deines Hypothekarberaters. Mit einer jammernden Stimme fügt er noch den obligaten Nebensatz hinzu: „In der heutigen Zeit mit den Negativzinsen und den einschneidenden Massnahmen der Finanzmarktaufsicht (FINMA) ist es unmöglich, noch ein profitables Hypothekargeschäft zu betreiben.“ Doch ist das tatsächlich die Realität oder ist das Gejammer nur eine Beraterfloskel, um am Ende des Tages die Margen zu sichern? Sicher ist, dass trotz dem heutigen Zinsumfeld die Banken und die anderen Hypothekargeber immer noch gut von dem Hypothekargeschäft und ihren Margen leben können (zum weiterlesen Insideparadeplatz). Darum wollen wir in dieser letzten Etappe den Hypothekarzinssatz und seine Zusammensetzung einmal genauer unter die Lupe nehmen.

Das Ziel der sechsten Etappe ist es, eine Antwort auf folgende Fragestellungen zu finden:

Wie setzt sich Dein Hypothekarzinssatz zusammen?

Wie hoch ist Deine Hypothekarmarge und wie hoch darf sie sein?

Wo findest Du das beste Hypothekarangebot?

Die Zusammensetzung Deines Hypothekarzinssatzes
In der vierten Etappe haben wir Dir anhand eines Rätsels aufgezeigt, wie die Laufzeit Deiner Hypothek den Hypothekarsatz beeinflusst. Mit Hilfe des Excel-Tools aus Etappe 4 wirst Du herausgefunden haben, dass Du mit einer längeren Laufzeit bei einem Zinsanstieg profitiert hättest und bei sinkenden Zinsen besser eine kurze Laufzeit gewählt hättest. Zudem haben wir festgestellt, je länger die Laufzeit, desto höher ist der Zinssatz, aber desto kleiner ist das Zinsänderungsrisiko. Wenn wir noch ein bisschen tiefer in die Materie eintauchen und versuchen zu begründen, wie sich der Hypothekarzinssatz zusammensetzt, gibt es vereinfacht gesagt zwei Parameter: der eine ist die Marge des Hypothekaranbieters und der andere ist das vorherrschende Zinsniveau an den Finanzmärkten. Die Marge, welche Dein Kreditinstitut berechnet, leitet sich von Deinen drei C’s ab. Diese haben wir bereits in der Etappe 3 thematisiert: collateral (Kreditsicherheit), credit score (Bonitätswert) und cross selling (Querverkauf). Die Marge entschädigt den Hypothekaranbieter für das eingegangene Kredit- und Geschäftsrisiko. Der zweite Parameter, das vorherrschende Zinsniveau, lässt sich von den Finanzmärkten ableiten. Die relevante Zinskurve für Deinen Hypothekarzinssatz ist der sogenannte Schweizer Franken Zinsswapsatz. Dieser Satz definiert den Zinssatz, bei welchem sich erstklassige Schuldner für eine bestimmte Laufzeit Geld ausleihen. Im Gegensatz zu den Banken, die Deine Hypothek auch am Finanzmarkt refinanzieren können, müssen Versicherungsunternehmen mit ihren Versicherungsprämien eine Rendite erwirtschaften. Wie wir im nächsten Abschnitt sehen werden, hat dieser kleine Unterschied in der Finanzierung einen grossen Einfluss auf Deinen Hypothekarzinssatz.

Und wie hoch ist nun Deine Marge?
Nun wollen wir die Hypothekarmarge anhand eines aktuellen Beispiels entlarven. Damit wir die Höhe der Marge herausfinden, haben wir für Dich wiedermal ein Excel-Tool gebaut mitsamt einem aktuellen Fallbeispiel. Wie bereits erwähnt, ist die folgende Berechnung vereinfacht dargestellt und wir fokussieren uns auf die Bruttomarge. Wir verzichten in unserem Beispiel bewusst auf zusätzliche Finanzierungskosten (Kosten für die Fristentransformation der Spargelder auf die Laufzeit der Verbindlichkeiten, die Differenz zwischen Zinsswapsatz und effektivem Zinssatz bei Kassenobligationen oder die Kosten für Aufnahmen am Kapital- oder Pfandbriefmarkt), auch verzichten wir in unserer Berechnung auf Kosten für die Eigenmittel und zusätzliche Absicherungskosten der Zinsrisiken. Falls Du gerne mehr Details über die genaue Zusammensetzung der Nettomarge einer Bank erfahren möchtest, haben wir Dir eine detaillierte Erklärung vorbereitet. Zurück zur Bruttomarge. Um die Bruttomarge, also in unserem Beispiel der Hypothekarsatz minus den Refinanzierungssatz, abschätzen zu können, müssen wir in einem ersten Schritt die Refinanzierungssätze des Kreditinstituts eruieren. Das heisst, wir müssen die aktuellen, an den Finanzmärkten vorherrschenden, Zinskonditionen in das Excel-Tool übertragen. Die SIX Swiss Exchange stellt die Daten für gewisse Zinsstrukturkurven, wie die für uns relevante Schweizer Franken Zinsswapkurve, zur Verfügung. Diese Zinsswapsätze überträgst Du nun in das Excel-Tool. Anschliessend gibst Du dann Dein Angebot der Bank ein oder wenn kein konkretes Angebot vorliegt, kannst Du Angebote von einer Vergleichsplattform wie beispielsweise Comparis als Annäherung eingeben. Dasselbe wiederholst Du dann mit einem Angebot einer Versicherung oder einer Pensionskasse. Die Grafiken zeigen Dir nun auf, was Du abhängig von der Laufzeit, für eine Bruttomarge bezahlst. Falls Du Hilfe bei der Bedienung oder der Interpretation der Grafiken benötigst, hilft Dir unser Fallbeispiel auch als Bedienungsanleitung. Und wie hoch ist Deine Bruttomarge? Schreib es uns per E-Mail oder verfasse einen Kommentar. 

Bruttomarge in Richtung 1%
Du weisst nun, was Dein Hypothekargeber für eine Marge verlangt. Dies wird Dir in Deinen Verhandlungen helfen, denn mit dem Excel-Tool haben wir die nötige Transparenz geschaffen. Gerne erinnern wir Dich an den dritten Hebel unserer Etappe 2: Verhandle klug mit dem Darlehensgeber! Die effektive Bruttomarge hängt nämlich nicht nur von der gewählten Laufzeit Deiner Hypothek ab, sondern auch von Deinem Verhandlungsgeschick. Wir erachten eine Bruttomarge in Richtung 1% als fair. Viel Erfolg und Geschick beim verhandeln – lieber Hypothekar-Kollege!

Nicht nur Banken bieten Hypotheken an
Dank des Excel-Tools wirst Du auch gemerkt haben, dass es für gewisse Laufzeiten Sinn macht, die Hypothek bei einer Versicherung abzuschliessen und für gewisse Laufzeiten bei einer Bank. Wenn Du auf Vergleichsplattformen nach dem besten Angebot Ausschau hältst, so kommen meist nur Angebote von Banken. Doch wie wir an dem kurzen Fallbeispiel gezeigt haben, macht es durchaus Sinn, für längere Laufzeiten auch Angebote von anderen Anbietern zu vergleichen. Aufgrund des Anlagenotstandes sind Versicherungen und Pensionskassen gezwungen auch vermehrt im Hypothekarmarkt aktiv zu werden (zum weiterlesen Finanz und Wirtschaft). Diese neuen Hypothekaranbieter sind auf den Hypothekarzug aufgesprungen, um in diesem Markt ihre dringend benötigte Rendite zu erwirtschaften. Wir empfehlen Dir deshalb, Deinen Horizont zu vergrössern und mit Deinem Suchradar breit nach dem besten Angebot zu suchen.

Die teure Fessel
Ein alter Trick von Banken ist es, Dir aufzuschwatzen, dass Du Deine Hypothek auf verschiedene Laufzeiten verteilen sollst. Ihr Argument hierbei ist die Reduktion und Diversifikation Deines Zinsrisikos. Das stimmt zwar, ist aber nur die halbe Wahrheit. Denn befolgst Du diesen Ratschlag, kann dies zu einer sehr teuren Fessel für Dich werden. Das Ziel der Bank ist nämlich, Dich langfristig an sie zu binden. Hast Du mehrere Tranchen bei einer Bank, so kannst Dich unmöglich aus ihren Fesseln befreien – ohne horrende Kosten. (Dies gilt natürlich nicht, wenn es Dir möglich ist, eine auslaufende Hypothekentranche nicht zu verlängern und direkt zurückzuzahlen, was aber für die meisten Hypothekarnehmer nicht zutrifft). Wir raten Dir deshalb ab, die Hypothek auf mehrere Tranchen zu verteilen, weil Dir dies jeglichen Spielraum raubt. Langfristig fährst Du mit verschiedenen Tranchen bei der momentan billigsten Bank nicht besser, denn spätestens wenn es um die Ablösung Deiner Hypothek geht, bist Du am kürzeren Hebel. Denn dann bist Du auf das Angebot genau dieser Bank angewiesen und das ist für die Bank der „Payday“ (wir haben gehört von bis zu 0.3% Aufschlag). Die oberste Priorität hat unseres Erachtens Deine Unabhängigkeit von dem Hypothekargeber. Wir empfehlen Dir deshalb, nur eine Laufzeit zu wählen, damit Du Dich mit Deinem Hypothekargeber nicht zwangsverheiraten musst. Vermeide diese unnötig teure Fessel und verzichte freiwillig auf eine schlechte Verhandlungsposition für die Refinanzierung Deiner Hypothek. Ein wahres Fallbeispiel eines Hypothekar-Kollegen findest Du unter Aktuelles (leider nur auf Französisch). 

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Unser Ziel in dieser Etappe war es, Dir aufzuzeigen, wie sich Dein Hypothekarzinssatz zusammensetzt und wie hoch die Marge Deines Hypothekargebers ist. Lass uns die Erkenntnisse anhand drei Nägel zusammenfassen:

Der Hypothekarzinssatz setzt sich aus zwei Parameter zusammen: Aus einer Marge abhängig von Deinen drei C’s aus Etappe 3 und dem aktuellen Zinsniveau mit dem Referenzzinssatz Schweizer Franken Zinsswapsatz.

Du wirst gemerkt haben, dass Deine Marge, abhängig von der Laufzeit, variieren kann. Du kannst Du nun auf Augenhöhe mit Deinem Bankberater verhandeln, weil Du weisst, wie hoch seine Bruttomarge ist. Verhandle diese Marge mit dem Ziel in Richtung 1% Bruttomarge zu kommen.

Das Universum an Hypothekarangeboten hört nicht bei den Banken auf. Für längere Laufzeiten kann es vorteilhaft sein, auch Angebote von Versicherungen oder Pensionskassen einzuholen.

Deine Hypothekar-Kollegen,
R o b e r t & M i c h a e l
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