In dieser Etappe thematisieren wir die Hypothekar-Laufzeiten. Wir zeigen Dir, welche drei Fragen Du Dir unbedingt stellen musst und wie Deine gewählte Strategie Deine Zinskosten beeinflusst.
Neuer Tiefzins-Rekord bei 10-jährigen Hypotheken
Wie oft hast Du in den letzten Jahren in der Zeitung diese Überschrift gelesen? Ich schätze ein paarmal und dies ist auch nicht verwunderlich, denn die Hypothekarzinssätze kennen seit der letzten Finanzkrise nur eine Richtung: nach unten. Hypothekarberater und Presse haben immer wieder empfohlen: „Binden Sie jetzt ihre Hypothek langfristig an – tiefer kann es nicht mehr gehen!“. Trotzdem sind die Zinssätze weiter und weiter gesunken. Zwangsläufig stellt sich die Frage, wo der Boden für Hypothekarzinssätze ist.
Diese Frage zu beantworten, massen wir uns nicht an. Denn Finanzmärkte, so hat es die Geschichte gezeigt, sind unberechenbar. Trotzdem wollen wir zusammen drei andere wichtige Fragen beantworten. Das Ziel der vierten Etappe ist es, eine Antwort auf folgende Fragestellungen zu finden:
Gibt es externe oder interne Einflüsse auf Deine Lebenssituation, welche bestimmte Laufzeiten ausschliessen?
Bis zu welchem Zinssatz kannst Du es Dir leisten, die Hypothekarzinsen bei einem extremen Zinsanstieg noch zu bezahlen?
Was ist die optimale Hypothekenstrategie bei unserem Rätsel und welche Schlüsse ziehst Du daraus?
Die Marktprognosen aus der Kristallkugel
Wärst Du dem Rat diverser Berater und Presseblätter gefolgt und hättest (oder hast) Deine Hypothek bei 3% langfristig angebunden, weil diese prognostiziert haben, die 10-jährigen Hypothekarzinsen können nicht mehr weiter nach unten sinken, dann wärst Du schlecht gefahren. Auch bei 2% hätte es noch Potential gegeben, weil bisher das tiefste Hypothekarzinsniveau für 10-jährige Hypotheken bei rund 1.5% gewesen ist. Dies zeigt, wie schwierig solche Prognosen sind. Wir wollen Dir in dieser Etappe nicht eine weitere Prognose der Zinsentwicklung aufzeigen. Wir wollen Dir bewusst machen, was Dein Entscheid bezüglich der Laufzeit für finanzielle Auswirkungen hat und welche Fragen für Deinen Entscheid relevant sind.
Bei Finanzmarktprognosen ist es wie bei den Wetterprognosen, je langfristiger der Zeithorizont, desto schwerer prognostizierbar. Plötzlich kommt eine neue Wetterfront und die Prognosen sind dahin. Der Effekt der Ungewissheit in der Zukunft spiegelt sich übrigens in den Hypothekarzinssätzen wieder, denn je länger die Laufzeit, desto höher ist meist der Zinssatz. Andererseits ist dieser Zinssatz dann länger fixiert und reduziert so Dein Zinsänderungsrisiko. Genau für diese Risikoreduktion bezahlst Du einen Aufpreis, aber mehr dazu erfährst Du im Hypotheken-Rätsel.
Bevor Du anfängst die Hypothekarsätze zu optimieren
Wie wir Dir anhand eines Hypotheken-Rätsel gleich zeigen werden, liegt enormes Sparpotential in der Wahl der richtigen Hypothekenstrategie. Doch bevor Du aber anfängst, die optimale Strategie zu evaluieren, solltest Du Dir noch zwei übergeordnete Fragen stellen, welche Dein Spektrum an Laufzeiten beeinflussen könnten:
Frage 1: Gibt es externe oder interne Einflüsse auf Deine Lebenssituation, welche bestimmte Laufzeiten ausschliessen?
Nicht nur die Lebenssituation der Hypothekarnehmer ist verschieden, sondern auch die jeweiligen Lebensabschnitte, in welchen sie sich befinden. Trage auch Du diesen Einflüssen Rechnung und überlege Dir, wie lange Du Dich maximal binden kannst. Denn steht ein (Not-)Verkauf Deines Eigenheimes an, solltest Du keine (langfristig angebundene) Hypothekarschuld bei Deinem Kreditinstitut haben. Es gibt zwei Arten von potentiellen Gründen, wieso ein Hausverkauf bevorsteht. Erstens die planbaren Ereignisse. Vielleicht stehst Du kurz vor der Pension und möchtest in ein paar Jahren Dein Haus verkaufen oder Deinen Kindern vererben? Zweitens gibt es auch solche Ereignisse, die nicht planbar sind. Genau darum ist es wichtig, sich über solche Eventualitäten und deren Auswirkungen Gedanken zu machen. Was wenn eine Scheidung zu einen Hausnotverkauf führt? Oder Du stehst vor einem Jobwechsel, der auch einen Wohnortswechsel mit sich bringt?
In Etappe 5 helfen wir Dir, diese Turbulenzen einzuschätzen und zeigen Dir wie Du das Schadenspotential reduzieren kannst. Niemand wünscht sich ein Eintreffen der meisten der obengenannten Punkte, dennoch sollte man diese immer im Hinterkopf behalten. Wie gesagt, einige Ursachen sind planbar, andere weniger. Da die Eintretenswahrscheinlichkeit sehr subjektiv zu beantworten ist, musst Du für Dich selber abwägen, welche Risiken Du mit langen Hypothekarlaufzeiten eingehst. Da kann Dir auch kein Hypothekarberater helfen, weil Du Deine persönliche Lebenssituation selbst am besten einschätzen kannst. Sei Dir aber bewusst, wenn es zu einem (Not-)Verkauf Deines Hauses kommen sollte und Du noch in einer Hypothek „festsitzt“, kann dies schnell sehr teuer werden. Bei einer vorzeitigen Auflösung Deiner Hypothek bezahlst Du nämlich nicht nur die Zinskomponente für die restliche Laufzeit sondern auch die Bankmarge! (Weitere Infos zu Hypothekarverträgen in Etappe 3 unter Das vierte “C” ist Contract und widerspiegelt den Darlehensvertrag)
Frage 2: Bis zu welchem Zinssatz kannst Du es Dir leisten, die Hypothekarzinsen bei einem extremen Zinsanstieg noch zu bezahlen?
In der Etappe 1 haben wir Dir anhand dreier Anti-Fragilitäts-Tests erklärt, wo Deine Risiken bei Deiner Hypothekarsituation liegen. Der AF-Test #2 sollte Dir aufzeigen, ob Du Dir die Ausgaben für Dein Eigenheim leisten kannst. Nun öffnen wir noch einmal dieses Excel-Tool und spielen mit dem siebten Curlingstein namens „Deine Zinskosten“. Merke Dir, ab welchem Zinssatz Du den AF-Test #2 nicht mehr bestehst, das heisst die Ausgaben für Dein Eigenheim 30% des sicheren Haushaltseinkommens übersteigen (hier eine kleine Anleitung). Dies ist Deine Schmerzgrenze!
Wenn Deine Hypothekarzinsen über diesen Zinssatz steigen, bist Du einem grossen Risiko ausgesetzt, die Zinskosten nicht mehr tragen zu können. Das bedeutet, je tiefer Deine Schmerzgrenze (Deine Zinskosten in %), desto langfristiger solltest Du Deinen Hypothekarzins fixieren (solange dieser unter Deiner Schmerzgrenze liegt). Denk daran, dass die Hypothekarzinsen vor ein paar Jahren noch bei über 4% lagen.
Frage 1 zeigt Dir, wie lange Du Dich höchstens binden solltest, um keine unnötigen Risiken einzugehen, falls ein (Not-)Verkauf des Hauses ansteht. Das heisst, längere Laufzeit bedeutet grösseres Risiko. Frage 2 hingegen zeigt Dir, wie lange Du Dich binden solltest, damit Du Dich keinem Zinsänderungsrisiko aussetzt. Das heisst, längere Laufzeit bedeutet kleineres Risiko. Frage 1 und 2 sind demnach nicht separat von einander zu beantworten, denn es gilt eine Balance zwischen den jeweiligen Risiken zu finden. Anhand dieser beiden Fragen kannst Du das Spektrum der Laufzeiten definieren, zu welchen Du die Risiken bewusst eingehen kannst.
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Übrigens, es wartet eine Überraschung auf Dich!
Hypotheken-Rätsel
Falls Du anhand von Frage 1 und 2 Dein Spektrum für die Laufzeiten definiert hast, kannst Du anfangen Deine Hypothekarstrategie zu optimieren. Um Dir das Thema der optimalen Laufzeit besser verständlich zu machen, beginnen wir mit einem Rätsel. Nehmen wir an, dass Du für die nächsten 10 Jahre eine Hypothek aufnehmen willst (Annahme: Bei Frage 1 und 2 tauchen für Dich keine kritischen Punkte bezüglich Länge der Laufzeit auf). Nun überlegst Du Dir, wie Du das am besten anstellst und vergleichst die Angebote bei www.comparis.ch. In der Abbildung habe ich für Dich von drei bekannten Banken die Angebote für 3 Jahre, 5 Jahre, 7 Jahre und 10 Jahre zusammen getragen. Nun wollen wir die Laufzeiten optimieren und lassen den Wettbewerb unter den Kreditinstituten spielen.
Hypothekarzinssätze im Kt. ZH, 80% Belehnung, 31.3.15; Quelle: www.comparis.ch
Der Einfachheit halber stehen Dir in unserem Rätsel nur vier Strategien zur Auswahl:
- Du nimmst per sofort eine Festhypothek für 10 Jahre auf
- Du nimmst per sofort eine Festhypothek für 7 Jahre auf und nach 7 Jahren noch einmal eine Festhypothek für 3 Jahre
- Du nimmst per sofort eine Festhypothek für 5 Jahre auf und nach 5 Jahren noch einmal eine Festhypothek für 5 Jahre
- Du nimmst per sofort eine Festhypothek für 3 Jahre auf und nach 3 Jahren eine Festhypothek für 7 Jahre.
Frage 3: Was ist die optimale Hypothekenstrategie bei unserem Rätsel und welche Schlüsse ziehst Du daraus?
Unseren Lösungsvorschlag samt Erklärungen findest Du in unserem YouTube-Video.
Das Excel-Tool für die optimale Laufzeit
Erinnerst Du Dich noch an die drei Hebel der Etappe 2? Der grösste Hebel war das Timing und damit eng verbunden die gewählte Hypothekenstrategie, denn die Strategie hat einen bedeutend grösseren Effekt auf die Zinskosten als die Wahl des Darlehensgeber oder die Verhandlungstaktik mit dem Kreditinstitut. In unserem Excel-Tool (hier geht’s zum Excel-Tool) zeigen wir Dir, was die optimale Strategie für Ersparnisse bei den Zinskosten bedeuten könnte.
Ich hoffe, wir konnten Dir anhand unseres Hypotheken-Rätsels aufzeigen, dass die Frage nach der optimalen Laufzeit nicht trivial ist. Denn die optimale Entscheidung beruht auf zwei relevanten Faktoren: auf der Zinsentwicklung (Zinsänderungsrisiko ist aus heutiger Sicht unbekannt) und dem Zuschlag, den man für längere Laufzeiten bezahlt (Risikoreduktion, die Risikoprämie lässt sich aus den aktuellen Konditionen der Banken ableiten). Merke Dir, je länger die Laufzeit für die Du Dich entscheidest, desto höher ist der Zinsaufschlag für die Risikoreduktion. In unserem Excel-Tool laden wir Dich ein, Deine drei Hypothekenanbieter und deren Angebote für die jeweiligen Laufzeiten zu vergleichen. Spiele mit Deinen Zinsprognosen und finde die Antwort, welche anhand Deiner Prognose die optimale Laufzeit für Deine Hypothek ist.
Unser Ziel war, Dir eine Einführung zur Umsetzung der optimalen Hypothekenstrategie zu geben (Fortsetzung in Etappe 7) und die finanziellen Auswirkungen der verschiedenen Laufzeiten aufzuzeigen. Lass uns die Erkenntnisse mit drei Nägeln zusammenfassen:
Es gibt viele Ursachen, welche zu einem (Not-)Verkauf des Hauses führen können. Überlege Dir, wie lange Du Dich mit der Hypothek maximal binden willst, damit Du beim Verkauf des Hauses an keine (langfristige) Hypothek mehr gebunden bist.
Dank des AF-Tests #2 weisst Du, wo Deine Schmerzgrenze beim Hypothekarzinssatz liegt. Schränke Dein Laufzeiten Spektrum so ein, dass Du Dein Zinsänderungsrisiko minimieren kannst.
Mit unserem Hypotheken-Rätsel wollten wir Dir zeigen, dass es keine generelle „optimale Laufzeit“ gibt. Sondern dass sich erst im Nachhinein und aufgrund der Zinsentwicklung eine Strategie als beste herausstellt. Dennoch solltest Du die Strategie wählen, anhand Deiner Risikobereitschaft und Deiner Prognosen für die Zinsentwicklung.
Und noch ein vierter Nagel: Viele Hypothekarberater empfehlen Dir zur Risikodiversifikation mehrere Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten abzuschliessen. Dem Punkt mit der Risikodiversifikation stimmen wir zu, jedoch unter der zusätzlichen Bemerkung, dass Du heutzutage Deine Hypothek mit sogenannten Forward-Hypotheken bereits 1 bis 2 Jahre vor dem Verfall fixieren kannst. So bist Du nicht auf die Zinskonditionen vom Verfalltag angewiesen, sondern Du kannst das optimale Timing schon vorher bestimmen. Mit mehreren Tranchen verbaust Du Dir einen wichtigen Vorteil, nämlich den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut. Wir erinnern uns an Etappe 2 mit den drei Hebeln: Lass den Wettbewerb spielen. Durch verschiedene Tranchen bindest Du Dich an den Darlehensgeber und kannst Dich nur mit erheblichen Mehrkosten davon trennen, wenn überhaupt. Werde Dir dessen bewusst und schätze Chancen und verlorene Opportunitäten genauestens ab.
In der Etappe 5 unseres Konzeptes H360 entdeckst Du das Thema Turbulenzen und wie Du deren Schadenspotential reduzieren kannst. Gefällt Dir HypoPilot, dann schau auch einmal auf Facebook oder Twitter rein.
Deine Hypothekar-Kollegen
M i c h a e l & R o b e r t
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